Promjena načina obračuna provizije Airbnb od 27. listopada 2025.
- On 8 Oct 2025
Airbnb danom 27. listopada 2025. uvodi širi prelazak na jedinstvenu „host-only” strukturu obračuna naknada što utječe na većinu domaćina koji koriste sustave za upravljanje nekretninama (PMS) tako što automatski prelaze na jedinstvenu proviziju koju plaća domaćin od 15,5%.
Što se konkretno mijenja?
1. Dosadašnja split struktura (oko 3% host + ~14–16% guest fee) zamjenjuje se jedinstvenom naknadom koju u pravilu plaća domaćin — standardna vrijednost koju Airbnb navodi je 15,5%. To znači da platforma prikazuje gostu konačnu cijenu bez dodatne Airbnb naknade koja se posebno obračunava pri zaključivanju rezervacije.
2. Rokovi uvođenja (po fazama): novi domaćini koji su povezani preko PMS-a su već prisiljeni na novu jedinstvenu opciju od kraja kolovoza 2025., a za veći broj postojećih PMS korisnika planiran je automatski prelazak 27. listopada 2025. (dodatne faze i izuzeci primjenjuju se ovisno o vrsti računa i ugovorima).
3. Domaćini koji ne koriste PMS ili koji su ostali na staroj (split) shemi mogu privremeno ostati na staroj strukturi — no Airbnb najavljuje šire usklađivanje u narednim razdobljima.
Zašto to znači za domaćine (učinci u poslovanju)
• Prikaz konačne cijene samom gostu: gosti će vidjeti „čistiju” cijenu (bez naknada) pri pregledu smještaja. Ovom akcijom Airbnb nastoji smanjiti napuštanje pregleda rezervacije u zadnjoj fazi rezerviranja prikazom finalne cijene odmah u startu.
• Trošak prelazi na domaćina: domaćini koji su navikli na ~3% host proviziju sada će imati izravno veću naknadu (15,5%). Ukoliko isti ne podignu osnovnu cijenu, njihov bruto prihod po rezervaciji će se smanjiti.
• Utjecaj kroz PMS Korisnici Property management softwarea (PMS) morati će se prilagoditi markup/pravila kako bi sačuvali profitne margine, a isto treba učiniti povećanjem cijena korištenjem „gross-up” formule (npr. postavljanje cijene ~18,3% na višu cijenu) kako bi se neutralizirao efekt promjene.
Primjeri izračuna
1. Ako je subtotal (bez čišćenja i poreza) = €100.00:
• Naknada Airbnb (15,5%) = 100,00 × 0,155 = €15.50.• Neto za domaćina prije poreza = 100,00 − 15,50 = €84.50.
2. Ako je subtotal = €250.00
• Naknada Airbnb = 250,00 × 0,155 = €38.75.• Neto za domaćina prije poreza = 250,00 − 38,75 = €211.25.
Porezne i administrativne implikacije (o čemu voditi računa)
• Računovodstveno: veća provizija može utjecati na osnovicu za PDV i način iskazivanja prihoda u poslovnim knjigama.
Preporuke za domaćine — hitni koraci prije i nakon 27. listopada 2025.
1. Provjerite uvjete vašeg Airbnb računa i povezanost s PMS-om Ako koristite PMS, očekujte automatski prelazak; pregledajte postavke u PMS-u i Airbnb Payments dijelu, dok kod CM-a ćete vjerovatno trebati promijeniti postavke ručno.
2. Ažurirajte cijene i strategiju prodaje: napravite simulacije s novom provizijom te razmotrite korekciju cijena (ili uvođenje naknade za čišćenje / servis) kako biste zatvorili razliku u marži.
3. Informirajte se o istome sa PMS-om i CM-om: zatražite od PMS-a preporuku kako automatski računati cijene kako bi izgled na Airbnb-ju ostao konkurentan.
4. Provjerite iznose na stranicama i kod konkurencije: budući da gosti vide konačnu cijenu unaprijed, konkurentske cijene na tržištu mogu se promijeniti — pratite dinamiku i prilagodite se.
Mogući neizvjesni efekti i rizici
• Pritisak na marže manjih domaćina koji ne mogu jednostavno podići cijene bez gubitka bookinga.• Povećanje transparentnosti cijene za goste može potaknuti veću potražnju, ali isto tako i veću usporedivost ponuda (gosti lakše uspoređuju „gotovu” cijenu).
• Tehnička pitanja prilikom migracije (PMS sinkronizacija, pogreške u prikazu cijena) — testirajte rezervacijski proces prije datuma promijene.
Zaključak
Promjena načina obračuna provizije koju Airbnb uvodi u jesen 2025. (zaključno: 27. listopada 2025. za velik dio PMS korisnika) predstavlja realan materijalni utjecaj na prihode domaćina.Dok Airbnb tvrdi da ciljaju veću transparentnost za gosta i jednostavniji checkout, domaćini moraju aktivno upravljati cijenama i operativnim sustavima kako bi sačuvali profitabilnost.
Pregledajte svoj račun, radite simulacije novih provizija i uključite računovodstveno / porezne stručnjake kako biste izbjegli neočekivane posljedice.
Za sve informacije slobodno nas kontaktirajte.
S poštovanjem,
Aero Studio – turistička agencija